導(dǎo)語(yǔ)

供給規(guī)模仍在低位，成交建面同比降幅收窄，不同城市間土地市場(chǎng)分化還將延續(xù)。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

從規(guī)模上來(lái)看，5月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在較低位。熱度方面，由于成交主力成都、南京、杭州、廈門供地質(zhì)量較佳，房企競(jìng)拍積極性顯著提升，譬如杭州掛牌的9宗地中有6宗搖號(hào)成交，并且被民企包場(chǎng)，廈門2宗島內(nèi)地塊也均搖號(hào)成交，極大地帶動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度，整體溢價(jià)率水平也得以維持在6.5%的相對(duì)高位，但受熱點(diǎn)一二線城市成交占比減少的緣故，溢價(jià)率較上月小幅回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

(資料圖)

核心要點(diǎn)

· 供求： 本月北京、廣州均供應(yīng)了多宗地塊，一線城市迎來(lái)了一波土地供應(yīng)的小高峰。在高能級(jí)城市成交占比下降的情況下，至截稿時(shí)成交總價(jià)仍然達(dá)到1816億元，與4月份同期基本持平，考慮到月末還有寧波、蘇州、天津等城市進(jìn)行土拍，預(yù)計(jì)5月全月成交會(huì)繼續(xù)維持在年內(nèi)高位。

· 熱度： 月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍熱度小幅回落，但北京、南京、杭州、廈門、福州等城市平均溢價(jià)率仍超過(guò)9%。隨著部分城市臨近2023年首批預(yù)供地截止時(shí)間，偏遠(yuǎn)或素質(zhì)一般的地塊占比有所增加，流拍率指標(biāo)也出現(xiàn)了明顯回升。

· 分布： 一線城市量?jī)r(jià)環(huán)比均大幅縮減，僅北京搖號(hào)成交兩宗宅地，滬廣深均無(wú)宅地成交；二線城市量穩(wěn)價(jià)增，杭州、南京、成都均有多宗地塊搖號(hào)成交，成交均價(jià)增至7596元/平方米；三四線城市量跌價(jià)漲。

后市展望 樓市增長(zhǎng)動(dòng)能減弱 不同城市間土地市場(chǎng)分化還將延續(xù) 2023年5月，杭州、南京、成都、濟(jì)南、福州、無(wú)錫等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍，但受“少而精”供地策略的影響，5月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在歷史低位。熱度方面，由于成交主力成都、南京、杭州、廈門等城市供地質(zhì)量較佳，房企參拍熱情高漲，溢價(jià)率均超過(guò)7%，并且均出現(xiàn)了搖號(hào)成交的情況，極大地帶動(dòng)了土地市場(chǎng)熱度，整體溢價(jià)率水平也得以維持在6.5%的相對(duì)高位。房企拿地來(lái)看，除杭州被民營(yíng)房企“包場(chǎng)”拿下外，其余大部分城市拿地主力依舊是央國(guó)企。 值得注意的是，盡管杭州、南京、成都、廈門等城市市場(chǎng)熱度維系相對(duì)高位，但無(wú)錫、青島、重慶、西安等城市依舊以底價(jià)成交為主，尤其是無(wú)錫，前兩輪集中土拍涉及的11宗地均底價(jià)成交，并且地方城投托底的現(xiàn)象依然存在，土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象依然存在。展望后市，結(jié)合統(tǒng)計(jì)局公布的4月新房銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，前期積累的剛需需求釋放完畢，市場(chǎng)整體供求均迎來(lái)“拐點(diǎn)”，增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，城市分化也會(huì)愈加明顯，影響傳導(dǎo)下，不同城市之間的土地市場(chǎng)分化現(xiàn)象短期內(nèi)還將延續(xù)。 01 供求

供給規(guī)模仍在低位 成交建面同比降幅收窄

土地供應(yīng)方面，新增供地規(guī)模仍在持續(xù)回落。截止25日，5月份土地供應(yīng)量6685萬(wàn)平方米，與2022年同期相比下降約37%。正如上月預(yù)計(jì)，本月一線城市中北京、廣州均供應(yīng)了多宗地塊，迎來(lái)一波土地供應(yīng)的小高峰，其中北京于11日、12日、16日累計(jì)供應(yīng)了13宗住宅類地塊，廣州也于月內(nèi)累計(jì)供應(yīng)了13宗住宅類地塊。二線城市方面，蘇州、南京、成都等城市均在月內(nèi)發(fā)布了供地公告，其中杭州是第五次發(fā)布土拍公告，地塊數(shù)量進(jìn)一步下降，僅5宗地，合計(jì)出讓底價(jià)93.8億，其中江灣新城66號(hào)地塊起拍底價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米，將本輪地塊平均起拍底價(jià)推升至2.4萬(wàn)元/平方米，為2023年以來(lái)起拍底價(jià)最高的一批。隨著大批城市2023年首輪預(yù)供地將在6月份到期，預(yù)計(jì)年中土地新增供應(yīng)環(huán)比將會(huì)有所回升。

土地成交方面，截至5月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為5022萬(wàn)平方米，與2022年同期相比下降了21%，降幅較4月份有所縮小。成交總價(jià)1816億元，與4月份同期基本持平，考慮到月末還有寧波、蘇州、天津等城市進(jìn)行土拍，預(yù)計(jì)5月份成交總價(jià)會(huì)與4月類似，繼續(xù)維持在年內(nèi)高位。受一線城市成交占比下降影響，平均樓板價(jià)下滑至3615元/平方米，但仍在年內(nèi)高位。近期重點(diǎn)城市土拍熱度維持高位，典型如杭州的第四輪土拍，三分之二的地塊進(jìn)入了搖號(hào)階段，且9宗地塊全部由民企競(jìng)得。

02 熱度

重點(diǎn)城市土拍熱度小幅回落 流拍率出現(xiàn)回升

市場(chǎng)熱度方面，至截稿時(shí)北京、廈門、南京、杭州、成都等市均在月內(nèi)舉行了土拍，得益于市場(chǎng)信心的提振，大多數(shù)城市優(yōu)質(zhì)地塊的土拍熱度均得以延續(xù)，典型如北京兩宗地全部搖號(hào)成交，廈門、南京的平均溢價(jià)率也都達(dá)到了9%以上。但是對(duì)于位置一般的遠(yuǎn)郊地塊而言，底價(jià)成交依舊常見，且由于月內(nèi)素質(zhì)一般地塊占比有所增加，整體平均溢價(jià)率指標(biāo)也出現(xiàn)了小幅回落。

正如上月預(yù)計(jì)，隨著部分城市臨近2023年預(yù)供地的截止日，更多素質(zhì)一般地塊在5月份進(jìn)入市場(chǎng)，流拍率指標(biāo)也由此出現(xiàn)了技術(shù)性回升。本月流拍率達(dá)到了14%，為2023年以來(lái)第二高點(diǎn)。如南京江北新區(qū)某地塊，受市場(chǎng)變化影響，其出讓底價(jià)相較一街之隔的地塊樓板價(jià)低了1萬(wàn)元左右，對(duì)周邊樓市預(yù)期的影響較大，后宣布因故終止出讓。預(yù)計(jì)在接下來(lái)的6月份至7月中，會(huì)有較多素質(zhì)相對(duì)一般的地塊進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)，考慮到市場(chǎng)穩(wěn)定和優(yōu)勝劣汰等因素，屆時(shí)土地流拍率或?qū)⒗^續(xù)維持年內(nèi)高位。

03 重點(diǎn)地塊

北京、廈門、成都包攬兩榜TOP3 兩榜涉及八成地塊搖號(hào)成交

2023年5月，北京、杭州、南京、成都、濟(jì)南、福州、無(wú)錫等多個(gè)城市進(jìn)行了集中土拍。總價(jià)榜榜首地塊來(lái)自廈門湖里五緣灣板塊，為商住地塊，成交總價(jià)為63.7億元，由招商搖號(hào)競(jìng)得；排在第二位的是成都高新區(qū)新川商住地，成交總價(jià)46億元，由成交軌交集團(tuán)底價(jià)競(jìng)得。排在第三位的同樣也來(lái)自成都，成交總價(jià)42.5億元，由遠(yuǎn)達(dá)房地產(chǎn)搖號(hào)競(jìng)得。

由于重點(diǎn)城市供地質(zhì)量較佳，本月兩榜入榜地塊八成為搖號(hào)成交。單價(jià)榜榜首地塊為北京豐臺(tái)青塔地塊，該地地價(jià)上限27.485億元，折合樓面價(jià)約52856元/平方米，新房銷售指導(dǎo)價(jià)為8.5萬(wàn)元/平方米，按照這一價(jià)格測(cè)算下來(lái)，這一項(xiàng)目地房比為62%，房地差超3.2萬(wàn)元/平方米，盈利比較客觀，加之地塊臨近西四環(huán)且靠近地鐵，位置優(yōu)越，此外，地塊面積不大，資金壓力較小，因此吸引了多家房企參拍，最終北京建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體以27.485億元成功搖中，溢價(jià)率15%。

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