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繼招行行長助理彭家文在2023年中期業(yè)績交流會上表示，下調(diào)存量房貸利率勢在必行后，農(nóng)行副行長林立也表示，將抓緊制定存量按揭貸款調(diào)整的具體操作細則。由此，存量房貸利率調(diào)整并不久遠，一旦推出，居民資產(chǎn)負債表重整將進入借貸雙方齊心協(xié)力修復的新階段。

去年以來，居民就開始用包括提前還貸等方式積極調(diào)整自身資產(chǎn)負債表。今年7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦發(fā)布會上提出，按照市場化、法治化原則，央行支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定。8月1日，央行在2023年下半年工作會議時再次提到，要指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人房貸利率。

當前調(diào)整存量房貸利率是共贏的策略安排。一方面有利于降低居民的財務成本，方便居民改善其資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)；另一方面可部分緩解銀行的提前還貸壓力，改善銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)。同時，居民和銀行資產(chǎn)負債表改善，有助于邊際改善經(jīng)濟體系中的需求結(jié)構(gòu)，即省下的就是賺了的，這部分節(jié)省的成本，暫時在居民心理賬戶中還沒確定性的支出需求，基于稟賦效應，人們一般傾向于花掉一部分節(jié)省下來的成本，這將為新增最終內(nèi)需提供燃料。

當然，調(diào)整存量房貸利率，方案將是差異化、市場化的。其實施路徑，也要盡可能地降低調(diào)整存量房貸利率對商業(yè)銀行盈利能力和風險防御能力的沖擊。按揭貸款被銀行看作優(yōu)質(zhì)信貸，其一旦被調(diào)降利率就導致銀行利息損失，這也是監(jiān)管和銀行在存量房貸利率調(diào)整方面的考慮之一。

至于調(diào)降幅度，各銀行一般受幾方面因素影響，如新增貸款速度、現(xiàn)有凈息差、資本市場補充資本金的環(huán)境等。畢竟，目前銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)端面臨質(zhì)量下降、存貸息差收窄等問題，這些意味著銀行存在不同程度的資本金補充壓力等。

事實上，調(diào)整存量房貸利率，更類似于一種特殊的利率互換安排，由于這種利率互換缺乏彈性，這使其在居民部門資產(chǎn)負債表修復方面作用相對有限；而要真正為居民資產(chǎn)負債表修復創(chuàng)造更多條件，最為關鍵的是要激活存量房貸交易，因為風險只有在交易和流動中才能重新配置給可管控風險的人，從而提升信貸市場的風險可承載能力和風險管控能力。

中長期來看，至少需在三個維度上激活存量房貸市場：一是創(chuàng)造條件推出MBS，通過MBS的市場交易價格變動情況，為按揭貸款市場提供市場化利率風險定價機制；二是推進大額信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場建設，通過存量信貸資產(chǎn)交易改善銀行自身的區(qū)域集中度、行業(yè)集中度和資產(chǎn)同質(zhì)化風險等，為銀行調(diào)整存量房貸利率提供充足空間；三是創(chuàng)造條件推出可變利率、固定利率等按揭貸款品種，并加快推出面向個人的利率互換、信用互換等金融衍生工具，為居民管控風險提供更多工具和手段，促其通過市場方式釋放風險。

凡事預則立，不預則廢。居民資產(chǎn)負債表承載著經(jīng)濟運行的底層邏輯，修復居民資產(chǎn)負債表，修復的是經(jīng)濟內(nèi)生增長之源，調(diào)降存量房貸利率開了一扇窗，接下來還需為居民資產(chǎn)負債表修復開啟更多可能性。

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