什么是代持炒房?為什么會(huì)出現(xiàn)在深圳?政府部門將怎么做?專家怎么看?

近期，“眾籌打新”、“代持炒房”等戲碼接連在深圳樓市出現(xiàn)，演繹著樓市投機(jī)的造富與冒險(xiǎn)。終于，當(dāng)?shù)夭块T和企業(yè)在30日不謀而合地共同發(fā)聲了。

11月30日，深圳市住房和建設(shè)局局長(zhǎng)、黨組書記張學(xué)凡表示，深圳堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)決落實(shí)中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行7月15日出臺(tái)的“新深八條”規(guī)定。對(duì)媒體反映的代持炒房等情況，正在調(diào)查處理中，一旦發(fā)現(xiàn)存在違規(guī)行為，將依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

“針對(duì)當(dāng)前深圳一二手房?jī)r(jià)格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊市場(chǎng)投機(jī)炒作行為。”張學(xué)凡表示，將進(jìn)一步加大住房供應(yīng)與保障力度，加快構(gòu)建多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)和保障體系，努力讓市場(chǎng)進(jìn)一步回歸理性，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

當(dāng)日，深圳某樓盤也發(fā)出《與廣大客戶共同踐行“房住不炒“的倡議》，給客戶提示代持購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。

一：“代持炒房”窗戶紙的被捅破了

什么是代持炒房?為什么會(huì)出現(xiàn)在深圳?

在深圳的年度網(wǎng)紅盤華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期項(xiàng)目搖號(hào)接近尾聲之際，包含260套住宅的萬(wàn)科(000002.SZ/02202.HK)旗下的萬(wàn)科臻山海家園住宅項(xiàng)目，也于11月26日取得預(yù)售許可證。

相較于以往的樓盤項(xiàng)目銷售方案，該樓盤11月30日發(fā)布的一則公告《臻山海家園與廣大客戶共同踐行“房住不炒“的倡議》(下稱“《倡議》”)也捅破了深圳樓市近日“打新”熱，代持購(gòu)房的窗戶紙。

該《倡議》近半的篇幅是關(guān)于“代持購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)提示”。其中，還提及“針對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘打新熱’現(xiàn)象，不排除政府相關(guān)監(jiān)管部門出臺(tái)相關(guān)政策舉措，以保障‘房住不炒’政策落地。”

在這個(gè)“打新”熱的冬天，輾轉(zhuǎn)于各個(gè)一二手價(jià)格倒掛新盤的購(gòu)房者們對(duì)于“代持購(gòu)房”并不陌生。

作為深圳的年度網(wǎng)紅盤華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期項(xiàng)目持續(xù)兩日的正式選房于26日18時(shí)結(jié)束。自11月25日8時(shí)起，剔除休整時(shí)間，全程耗時(shí)13個(gè)小時(shí)，華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期1171套房源全部售罄。

按照華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期最低的一套單價(jià)1184萬(wàn)元的房屋做測(cè)算，深戶無(wú)房家庭的首付款最低也近355萬(wàn)元。樓盤開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)置地(01109.HK)也提示，參與選房的客戶，須驗(yàn)資凍結(jié)350萬(wàn)元/套。選房首日，銷控表上率先飄紅的是兩類房源，175平方米和200平方米的大戶型;截至選房26日上午9時(shí)左右，這兩類大戶型房源全部售罄。

“潤(rùn)璽一期13.1萬(wàn)/㎡的價(jià)格，旁邊在售的二手房每平方米已經(jīng)18萬(wàn)了，都知道潤(rùn)璽一期每平方米有四五萬(wàn)元價(jià)差，當(dāng)然是買得越大賺得越多。”第一財(cái)經(jīng)記者此前采訪了多位購(gòu)買了200平方米戶型的買家，他們都有表達(dá)過(guò)購(gòu)買潤(rùn)璽一期儼然“躺贏”的看法。

這種情形在一部分購(gòu)房人士看來(lái)，不禁感慨深圳剛需起步價(jià)高，而在圍觀在場(chǎng)外的小貸公司客戶經(jīng)理，為購(gòu)房者提供代持服務(wù)，規(guī)避限購(gòu)政策實(shí)現(xiàn)打新的律師事務(wù)所律師們看來(lái)，只是一場(chǎng)普通的造富游戲而已。

一家中型小貸公司的陳姓客戶經(jīng)理就向第一財(cái)經(jīng)記者表示，除了為購(gòu)房者提供經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、過(guò)橋等金融服務(wù)，也購(gòu)買潤(rùn)璽一期的房票。“類似潤(rùn)璽一期這樣的樓盤，依據(jù)我以往從事的代持業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)判斷，至少超過(guò)五成。”

一位曾參與過(guò)華潤(rùn)城潤(rùn)府三期搖號(hào)的潤(rùn)璽一期的打新者張姓人士分享到自身的代持經(jīng)驗(yàn)，“代持人首選當(dāng)然是直系親屬等家人;其次是身邊沒(méi)有債務(wù)等司法糾紛，婚史和社會(huì)關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)單的朋友;深圳的一些房產(chǎn)中介也會(huì)提供推薦代持候選人服務(wù)，這得自己認(rèn)真甄別候選人是否靠譜。”

而確定了代持人之后，雙方簽訂的代持協(xié)議大多數(shù)都會(huì)明確標(biāo)注上房源的戶型、單價(jià)、總價(jià)、首付比例、貸款期限、貸款利率等細(xì)節(jié)。

在深圳“715”調(diào)控之后，關(guān)涉深圳買房資格方面，“入戶滿3年且社保滿3年才有購(gòu)房資格，非深戶要5年社保”，這也使得目前中介推行的代持名額以5年之內(nèi)沒(méi)有購(gòu)房需求的無(wú)房深戶居多，代持費(fèi)用普遍在10萬(wàn)—50萬(wàn)之間。

二：代持炒房的造富與冒險(xiǎn)

代持炒房的游戲背后是誘人的利益。限價(jià)的特定背景下，新房與二手房之間的價(jià)差釋放出了套利空間。

以深圳11月24日開(kāi)盤的天健天驕北廬為例，樓盤均價(jià)約11.4萬(wàn)/㎡，該項(xiàng)目附近的水榭花都等樓盤在售二手房均價(jià)已到了18萬(wàn)/㎡上下。即便花費(fèi)50萬(wàn)元代持費(fèi)，購(gòu)買一套房源，購(gòu)房者仍能獲利百萬(wàn)。

“買到就是賺到”，使得深圳樓市“打新”者無(wú)視代持風(fēng)險(xiǎn)。

深圳樓市的投資需求比例常年保持在30%左右，高于全國(guó)絕大多數(shù)城市。深圳房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015—2016年深圳房?jī)r(jià)從3字頭跳至5字頭的時(shí)候，投資性購(gòu)房的比例迅速?gòu)?0%上升至40%。

不少人垂涎于深圳樓市的“躺贏”價(jià)值，人不在深圳，卻沖進(jìn)深圳樓市。這支購(gòu)房者隊(duì)伍十分龐大。一位去年將戶口遷往深圳的王姓購(gòu)房者透露，他去年和今年接連購(gòu)買了兩套住宅，均用于投資。而這個(gè)人群，也是代持游戲的主力玩家。

王姓人士對(duì)于代持的風(fēng)險(xiǎn)絲毫不陌生。“我旁邊有過(guò)代持經(jīng)歷的投資者，絕大多數(shù)在代持之前就會(huì)找律師事務(wù)所咨詢，比如簽代持協(xié)議時(shí)，會(huì)有律師簽字、公證處公證，類似于小產(chǎn)權(quán)房買賣的操作手法。”他坦言，若極度擔(dān)憂代持風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，可以在買房之后直接辦理抵押貸款，提前套現(xiàn)。

代持在部分玩家看來(lái)，只要把控選好代持人的選擇基本就不會(huì)風(fēng)險(xiǎn)暴露。然而，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，所謂的打新“躺贏”極大可能就會(huì)告吹，并牽扯司法糾紛。

首先來(lái)自政策層面的不確定性。按照當(dāng)前深圳的新房限售政策，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓。這意味著代持的“打新”樓盤，自預(yù)售開(kāi)盤至交付、解除轉(zhuǎn)讓限制的期限之日，房產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)發(fā)生顯著變化。

其次，對(duì)于被代持人來(lái)說(shuō)，代持協(xié)議被法院認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議，代持人反悔，代持人私自出售、贈(zèng)與或者將所代持房屋抵押，因代持人債務(wù)糾紛導(dǎo)致被代持房屋被法院查封、拍賣、執(zhí)行，代持人因?yàn)榛橐鰻顩r的變化、死亡等導(dǎo)致房屋被分割等風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致代持游戲戛然而止。

對(duì)于代持人來(lái)說(shuō)，也并非毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人房產(chǎn)稅的繳納，可能影響銀行征信記錄，增加個(gè)人購(gòu)房成本、影響個(gè)人/家人購(gòu)房等也是必須考慮到的問(wèn)題。

針對(duì)上半年深圳個(gè)別新房項(xiàng)目出現(xiàn)多人搶購(gòu)、“打新”的火爆局面，“715”政策就有涉及。該政策規(guī)定，針對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高、預(yù)計(jì)購(gòu)房人數(shù)較多的熱點(diǎn)樓盤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長(zhǎng)短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購(gòu)人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例。樓盤銷售方案報(bào)所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

深圳近期開(kāi)盤的多個(gè)具“打新”價(jià)值的樓盤，均有執(zhí)行該政策。

反觀，買房者、小貸公司、律所、推薦代持人的房產(chǎn)中介仍涌入不斷涌入這場(chǎng)造富游戲。這背后是“打新”者參與各方對(duì)于利益的源源不竭的追逐動(dòng)力，另一面是抹不去的風(fēng)險(xiǎn)和隨時(shí)可能引爆的“雷”。

隨著深圳住建部門的最新表態(tài)出爐，這個(gè)“雷”被引爆的時(shí)間，可能比預(yù)期更早一些了。

三：如何防范代持炒房?多位專家解讀

嚴(yán)躍進(jìn)：從樓盤層面加大對(duì)炒房的篩選力度

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，對(duì)于深圳近期新房的炒作，說(shuō)明深圳房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力仍比較充足。雖然表面上看，這和新房的價(jià)格相對(duì)較低相關(guān)，但是實(shí)際上依然說(shuō)明購(gòu)房者有很強(qiáng)的炒作情緒。政府層面對(duì)于此類炒作現(xiàn)象依然需要積極管控，尤其是要限制相關(guān)住房交易，打消投機(jī)者短期套現(xiàn)的念頭。后續(xù)對(duì)于此類城市來(lái)說(shuō)，依然需要積極增加供地，尤其是住宅用地，真正緩解供求矛盾。

同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從短期來(lái)看，政府應(yīng)出臺(tái)禁止炒房的具體措施，比如要求樓盤加大篩選力度、讓購(gòu)房者簽訂“承諾不炒房協(xié)議”或者核查購(gòu)房者資金流水等，以此來(lái)禁止炒房。

宋?。恒y行層面需避免違規(guī)操作獲得貸款資金

而針對(duì)政府部門正在研究的綜合調(diào)控政策，中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，政府大概會(huì)從四方面出發(fā)。第一，從供給側(cè)出發(fā)，加大土地和住房的供應(yīng)，保障市場(chǎng)的平穩(wěn)。第二從需求方面來(lái)看，在房住不炒方針的指引下，政府將繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控、限制投資和遏制投機(jī)，對(duì)代持現(xiàn)象通過(guò)審核資金來(lái)源，禁止代持行為;對(duì)以欺瞞手段導(dǎo)入代持的當(dāng)事人和出資人，一經(jīng)查出，廢除其購(gòu)房合同，并實(shí)施必要的懲罰。第三從融資方面出發(fā)，將要求銀行層面對(duì)于信貸方面要落實(shí)管理，避免違規(guī)操作的行為獲得貸款。第四，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，還是需要房地產(chǎn)稅從源頭上來(lái)遏制這些亂象的發(fā)生，政府層面可建議盡早落實(shí)房地產(chǎn)稅。

李宇嘉：新房定價(jià)與二手房?jī)r(jià)格掛鉤

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，首先新房的定價(jià)一定要和二手房?jī)r(jià)格掛鉤，杜絕套利空間的最好方式是新房和二手房的價(jià)格差不多。如果是這樣，購(gòu)房者考慮到購(gòu)買二手房的貸款成本、持有房子的成本等因素，打新的動(dòng)力自然而然就消失了。

第二是對(duì)購(gòu)房需求進(jìn)行區(qū)分。在商品房這塊兒，需要區(qū)分普通商品房和豪宅。對(duì)于普通商品住房，堅(jiān)持嚴(yán)格限價(jià)和限制交易對(duì)象;對(duì)于豪宅，適當(dāng)?shù)胤砰_(kāi)價(jià)格，利用高稅收來(lái)限制交易，比如在進(jìn)行第二次交易時(shí)，可征收20%-50%的稅收。如此一來(lái)，可以很好地削弱投機(jī)動(dòng)力。

李宇嘉認(rèn)為，只要對(duì)人才房和普通剛需住房有所保障，其他層次的住房放開(kāi)也有一定的道理。通過(guò)這種方式，既能夠尊重市場(chǎng)規(guī)律，還能夠給政府增加稅收，也能夠活躍市場(chǎng)。

第三是完善稅收政策。加大稅收杠桿政策的利用，學(xué)習(xí)新加坡、香港等地征收超額印花稅，把投機(jī)收益徹底控制住，市場(chǎng)火熱情緒就會(huì)明顯降溫。

標(biāo)簽： 代持炒房 眾籌打新