經(jīng)歷地方樓市調(diào)控、房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、土拍規(guī)則調(diào)整后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走到“十字路口”。如何在踐行“房住不炒”的同時(shí)，保證行業(yè)健康發(fā)展，關(guān)乎市場(chǎng)各方的命運(yùn)。

在近期中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心主辦的“2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，國(guó)家發(fā)展改革委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆指出，要加強(qiáng)居民基本住房保障，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)。“支柱產(chǎn)業(yè)”的說(shuō)法被重提，被視為具有信號(hào)意義。

分析認(rèn)為，日前召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將房地產(chǎn)放在了明年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定政策之列，此時(shí)再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的支柱地位，邏輯是很清晰的：要暢通國(guó)民經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)就必須實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展與良性循環(huán)。

良性循環(huán)如何實(shí)現(xiàn)？需要看到，此前行業(yè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)的老路，已然行不通。新時(shí)期，符合政策導(dǎo)向的藍(lán)海市場(chǎng)是存量改造、保障房建設(shè)等。近期，復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁、步入新一輪增長(zhǎng)周期的商辦市場(chǎng)，更是悄然出現(xiàn)一批專業(yè)級(jí)玩家。

這些秉持輕資產(chǎn)邏輯的商辦力量，正在調(diào)速換擋的房地產(chǎn)行業(yè)，書(shū)寫新的時(shí)代故事。

房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性，存量時(shí)代崛起

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，近十年我國(guó)商辦面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率均超過(guò)10%；商辦類企業(yè)數(shù)量接近 2500 萬(wàn)個(gè)。

作為強(qiáng)周期性商業(yè)地產(chǎn)的典型代表，寫字樓市場(chǎng)更是明顯復(fù)蘇。第三季度，中國(guó)一線城市平均租金指數(shù)錄得環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，自2019年一季度以來(lái)首度上漲。作為全國(guó)最大、最具風(fēng)向標(biāo)意義的寫字樓市場(chǎng)，上海寫字樓租金本季環(huán)比上漲0.6%。

據(jù)世邦魏理仕調(diào)研，60%的受訪租戶預(yù)期其企業(yè)員工規(guī)模將在未來(lái)三年增長(zhǎng)，近一半租戶計(jì)劃將增加其人均辦公面積。“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)邁入新一輪的上升周期，周期性的需求增長(zhǎng)、疫情后結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)演化，正在共同開(kāi)啟市場(chǎng)的投資窗口。”

與此同時(shí)，城市發(fā)展正進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，城市開(kāi)發(fā)建設(shè)從“注重規(guī)模速度”轉(zhuǎn)為“重視質(zhì)量效益”更注重存量項(xiàng)目的再生價(jià)值，比如樓宇再生價(jià)值、購(gòu)物中心改造等。

存量升級(jí)時(shí)代，除了看到機(jī)遇，還需注意到，當(dāng)下商辦市場(chǎng)的需求正在發(fā)生明顯改變。

尤其在后疫情時(shí)代崛起的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，對(duì)商辦產(chǎn)品的需求同樣各不相同。然而，當(dāng)前商辦市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、供需錯(cuò)配，企業(yè)要滿足自身需求并非易事。許多資產(chǎn)不僅招商去化慢、項(xiàng)目培育周期長(zhǎng)，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中也存在租值無(wú)法提升、資產(chǎn)回報(bào)率低等痛點(diǎn)。

此外，因很多城市對(duì)商辦市場(chǎng)過(guò)度規(guī)劃，市場(chǎng)需求卻相對(duì)疲軟，大量商辦空間被閑置浪費(fèi)。

國(guó)有平臺(tái)、資產(chǎn)管理公司、房企等資產(chǎn)持有人，在盤活這些存量資產(chǎn)時(shí)，同樣存在諸多痛點(diǎn)。比如，因經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯，資產(chǎn)管理公司（AMC)在處置不良資產(chǎn)時(shí)，難度普遍加大，亟需專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力改善資產(chǎn)現(xiàn)狀。

在房企端，因銷售大幅放緩，資金鏈緊張，企業(yè)需要優(yōu)化自持物業(yè)效益，提高資產(chǎn)融資能力；另一方面，出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的房企數(shù)量不斷增多，反而催生了不良資產(chǎn)處置市場(chǎng)的火熱，市場(chǎng)迫切需要通過(guò)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和交易安排化解風(fēng)險(xiǎn)的管理方。

此外，一些國(guó)企轉(zhuǎn)型升級(jí)后沉淀的老舊物業(yè)，缺乏市場(chǎng)化的專業(yè)管理，物業(yè)更新任務(wù)重，還有一些以自建自用為主的總部型辦公物業(yè)，普遍存在去化率低、回收期長(zhǎng)、資金占用高等困境，亟需借助市場(chǎng)化的力量參與更新，降低持有成本。

輕資產(chǎn)模式賦能，專業(yè)“玩家”出現(xiàn)

商辦變革時(shí)代，如何精準(zhǔn)抓住痛點(diǎn)，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)，目前各方均在探索。

在國(guó)外，商辦市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已具備成熟穩(wěn)定的商業(yè)模式。一些國(guó)際商辦咨詢機(jī)構(gòu)，拓展出一套完整的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。美國(guó)頭部商辦咨詢機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)，包括顧問(wèn)及交易咨詢、投資咨詢、項(xiàng)目管理、不動(dòng)產(chǎn)管理和估值咨詢等五大類服務(wù)。

放眼國(guó)內(nèi)，商辦市場(chǎng)仍處于群龍混戰(zhàn)的局面，不僅參與主體眾多，業(yè)務(wù)模式也不盡相同。那么，怎樣的商辦模式是可持續(xù)的？歸根到底要看邏輯是否閉環(huán)、是否符合市場(chǎng)需求。

比如，寫字樓租戶經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，企業(yè)管理方式愈加靈活和人性化，對(duì)辦公空間的軟硬件要求也越來(lái)越高。部分租戶，對(duì)流動(dòng)工位和開(kāi)放式會(huì)議空間的需求逐年增加；綠色低碳形勢(shì)，也對(duì)樓宇升級(jí)提出更高要求，比如達(dá)到國(guó)際節(jié)能認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，借助景觀和光線等自然資源，打造綠色環(huán)保的辦公空間等。傳統(tǒng)的甲乙級(jí)寫字樓，已不是劃分租賃品質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，面對(duì)變動(dòng)中的市場(chǎng)環(huán)境，商辦運(yùn)營(yíng)者不僅要聚焦企業(yè)端，解決用戶與產(chǎn)品之間供需錯(cuò)配的難題，充分發(fā)揮商辦物業(yè)的本質(zhì)功能；還需解決資產(chǎn)端經(jīng)營(yíng)效率低的難題，讓商辦物業(yè)重新煥發(fā)活力；同時(shí)，以資管視角進(jìn)行項(xiàng)目操盤，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值。

當(dāng)下，具備這種全鏈條資產(chǎn)管理能力的玩家，在行業(yè)中并不多見(jiàn)。不過(guò)，一家起步于聯(lián)合辦公、并逐步升級(jí)為商辦運(yùn)營(yíng)商的公司——ATLAS 寰圖，悄然進(jìn)入業(yè)內(nèi)視野，并接連拿下廣州賓館升級(jí)改造計(jì)劃等大單，在商辦領(lǐng)域頗有創(chuàng)新及崛起之勢(shì)。

寰圖的運(yùn)營(yíng)管理模式類似美國(guó)成熟的商辦龍頭，但對(duì)商辦全鏈條切入得更深。據(jù)悉，寰圖在項(xiàng)目前期規(guī)劃定位時(shí)便可提供服務(wù)，并引入多元業(yè)態(tài)，助力優(yōu)化項(xiàng)目收益；中期可提供招商運(yùn)營(yíng)、企劃推廣等服務(wù)，提升資產(chǎn)附加價(jià)值；后期強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)證券化等融資及退出機(jī)制。

不同于重資產(chǎn)管理模式對(duì)資金、資源的沉淀與整合，寰圖所堅(jiān)持的商辦輕資產(chǎn)管理模式，更考驗(yàn)專業(yè)能力，運(yùn)營(yíng)方需要從前期規(guī)劃、物業(yè)改造升級(jí)、招商運(yùn)營(yíng)等多方面出發(fā)，對(duì)商業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行有效管理，與業(yè)主方協(xié)作共贏并從中獲取資產(chǎn)提效增值收益。

上述模式，符合當(dāng)下時(shí)代及行業(yè)發(fā)展需求。有業(yè)內(nèi)專家直言，經(jīng)歷疫情沖擊后，商業(yè)地產(chǎn)要盡早從資產(chǎn)炒作的夢(mèng)里醒來(lái)，進(jìn)入提供價(jià)值的思維中，這是運(yùn)營(yíng)者破局的必由之路。以寰圖為代表的商辦運(yùn)營(yíng)者，正在時(shí)代新風(fēng)口下，率先轉(zhuǎn)型“出圈”。

標(biāo)簽： 寰圖中國(guó)