成立19年仍徘徊在百億規(guī)模的鴻坤地產(chǎn)，如今又陷入流動(dòng)性危機(jī)。

11月25日，據(jù)上交所披露信息，鴻坤地產(chǎn)旗下一筆債券的回售兌付兌息達(dá)成展期。該債券簡(jiǎn)稱“19鴻坤01”，債券代碼163023，發(fā)行于2019年11月21日，發(fā)行總額3.44億元，票面年利率7.50%，受托管理人為五礦證券。

債券兌付暫時(shí)展期，為鴻坤換來解決問題的時(shí)間，但也折射出這家老牌房企陷入舉步維艱的境地。

超九成投資者選擇回售

近日，上交所公布了一份名為“關(guān)于北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2019年公開發(fā)行公司債券(第一期）回售兌付兌息達(dá)成展期”的公告。

公告顯示，關(guān)于延長(zhǎng)上述債券即“19鴻坤01”回售撤銷期、回售資金到賬日，暫不觸發(fā)債券違約，與發(fā)行人繼續(xù)協(xié)商兌付方案的議案，獲得通過。

據(jù)公開信息，這筆債券起息日為2019年11月22日，附第2年末和第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)、及投資者回售選擇權(quán)。若投資者在第二年末，部分行使回售選擇權(quán)，則債券回售部分債券的到期日為2021年11月22日。

2021年10月25日，該債券開啟回售登記，至10月29日登記完畢。結(jié)果顯示，本次回售有效登記數(shù)量為317,980手，面值100元人民幣，總回售金額3.18億元，回售資金兌付日為11月22日。這意味著，超九成投資者選擇不再持有。

本要在22日完成兌付的鴻坤，卻于當(dāng)日緊急召開債券持有人會(huì)議，申請(qǐng)延長(zhǎng)回售撤銷期、回售資金到賬日，暫不觸發(fā)債券違約，協(xié)商兌付方案。23日，鴻坤旗下三只債券申請(qǐng)停牌，包括“18鴻坤01”、“18鴻坤03”、“19鴻坤01”。

最新消息顯示，針對(duì)“19鴻坤01”延長(zhǎng)回售資金到賬日等事項(xiàng)，已累計(jì)獲得53.33%的同意投票。僅過半投資者同意，可謂“驚險(xiǎn)闖關(guān)”。鴻坤方面表示，將盡快召開后續(xù)持有人會(huì)議，與投資者盡快達(dá)成后續(xù)具體兌付方案，全力保障投資者合法權(quán)益。

3億規(guī)模的債務(wù)兌付危機(jī)，將鴻坤地產(chǎn)推上風(fēng)口浪尖，也揭開了這家公司的資金困局。

公開信息顯示，截至2021年中期，鴻坤地產(chǎn)賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅3.04億元。而同期，該集團(tuán)有10.18億元的短期債務(wù)、25.81億元一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，此外還有長(zhǎng)期借款46.2億元，總有息負(fù)債規(guī)模合計(jì)約153.38億元。

5月6日，惠譽(yù)將北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(Beijing Hongkun Weiye Real Estate Development Co., Ltd.)的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)為“負(fù)面”，并確認(rèn)其“B”長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)。

惠譽(yù)表示，2020年，鴻坤偉業(yè)的杠桿率較高，原因是受疫情影響，環(huán)渤海地區(qū)的貸款審批速度較慢，導(dǎo)致現(xiàn)金回款減少。在充滿挑戰(zhàn)的融資環(huán)境下，該公司再融資風(fēng)險(xiǎn)增加，尤其是為今年到期的無抵押在岸和離岸債券進(jìn)行再融資。

老牌京系房企陷風(fēng)波

放在整個(gè)地產(chǎn)江湖，鴻坤地產(chǎn)可能排不上名號(hào)，但在北京尤其是西紅門，鴻坤的名號(hào)也算廣為人知。19年前成立鴻坤地產(chǎn)后，創(chuàng)始人趙彬拿下北京南五環(huán)外西紅門一宗地，打造出一個(gè)覆蓋商業(yè)綜合體、社區(qū)商街、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成熟商圈。

在此發(fā)家后，鴻坤地產(chǎn)開始圍繞環(huán)京進(jìn)行布局，在京津冀大筆拿地，包括張家口、涿州、廊坊、天津等。早期低成本的土地儲(chǔ)備，曾讓鴻坤保持不錯(cuò)的利潤(rùn)率。但隨著京津冀調(diào)控政策加碼，北京地價(jià)高漲、拿地困難，鴻坤開始面臨擴(kuò)張和去化難題。

2017年，鴻坤集團(tuán)的實(shí)控人變更為趙彬之子——趙偉豪，地產(chǎn)“二代”正式接班。金融背景出身的趙偉豪，給鴻坤制定了宏大的擴(kuò)張目標(biāo)，包括從京津冀出發(fā)、進(jìn)駐長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)以及海南自貿(mào)區(qū)，甚至曾喊出千億銷售目標(biāo)。

與此同時(shí)，鴻坤集團(tuán)的商業(yè)版圖開始擴(kuò)容。圍繞鴻坤地產(chǎn)，鴻坤文旅集團(tuán)、鴻坤產(chǎn)業(yè)、鴻坤資本等模塊相繼出現(xiàn)。其中，鴻坤資本整合了鴻坤億潤(rùn)投資、鴻坤基金、鴻坤財(cái)富等板塊，致力于成為“泛地產(chǎn)投資領(lǐng)域的創(chuàng)新型綜合資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)”。

盡管如此，無論是從拿地，還是融資能力優(yōu)化方面，鴻坤都沒能實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。

聯(lián)合資信一份報(bào)告顯示，2018年～2020年間，鴻坤拿地動(dòng)作寥寥。2018年，鴻坤僅在河北承德拿下一宗地，土地面積8.79萬平方米；2019年，在安徽滁州、河北唐山拿下三宗地，總土地面積19.04萬平方米；2020年，僅在安徽、河北拿下三宗地。

擴(kuò)張速度不如預(yù)期，鴻坤地產(chǎn)的銷售規(guī)模也受到影響。公開數(shù)據(jù)顯示，2016年，鴻坤就已突破百億銷售額；2017年，達(dá)到147.13億元，同比增加35%。不過從2018年開始，鴻坤的銷售規(guī)模便一直在170億元左右，實(shí)現(xiàn)預(yù)售項(xiàng)目均為30余個(gè)。

反映到盈利表現(xiàn)上，2020年鴻坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入88.99億元，同比下滑7.94%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)3.47億元，同比減少59.57%。今年上半年，鴻坤地產(chǎn)由盈轉(zhuǎn)虧，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-6195.43萬元，同比減少約110.12%。

值得注意的是，“鴻坤系”的地產(chǎn)板塊一直未能上市，限制了其從資本市場(chǎng)籌資的能力。2020年，港股掀起一波物業(yè)上市潮，鴻坤看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，將旗下物業(yè)板塊運(yùn)作上市，上市平臺(tái)名為“燁星集團(tuán)”。截至26日收盤，燁星集團(tuán)總市值僅3.16億港元。

除了上述操作，鴻坤地產(chǎn)多次發(fā)行債券，以高額利息成本為代價(jià)維持流動(dòng)性。

今年7月，鴻坤完成“16鴻坤01”、“16鴻坤02”公司債券的本息兌付，合計(jì)兌付債券本金13億元。自此，鴻坤旗下還存續(xù)3筆債券，總規(guī)模9.20億元，除了上述提到的“19鴻坤01”，“18鴻坤01”、“18鴻坤03”的到期日均為2022年。

除此之外，鴻坤旗下還存續(xù)有一筆美元債，債券余額2.05億美元，到期日2022年10月8日，票息高達(dá)14.75%。

債務(wù)壓力高企、資金捉襟見肘的鴻坤地產(chǎn)，能否闖過債券回售這一關(guān)，還是未知數(shù)。目前，圍繞鴻坤有大量司法訴訟，相關(guān)裁判文書高達(dá)210份。今年8月份，鴻坤地產(chǎn)還被北京市大興區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的1577元。

標(biāo)簽： 鴻坤 債務(wù)展期