針對美國職業(yè)做空機(jī)構(gòu)渾水發(fā)布的做空報告，貝殼(BEKE.US)在12月17日進(jìn)行了詳細(xì)回應(yīng)。

“根據(jù)對報告的初步審閱和評估，公司認(rèn)為該報告毫無事實依據(jù)，存在大量事實錯誤、未經(jīng)證實的陳述以及誤導(dǎo)性猜測和解讀。報告也顯示出渾水對中國的房產(chǎn)交易行業(yè)缺乏基本的認(rèn)知。”貝殼方面表示。

12月16日晚，渾水發(fā)布針對貝殼的做空報告，聲稱用公開信息數(shù)據(jù)采集的方式收集貝殼的交易數(shù)據(jù)，通過該方法估算貝殼“真實數(shù)據(jù)”，并宣稱貝殼財報公布數(shù)據(jù)和“真實數(shù)據(jù)”有巨大差距。

“我們之所以做空貝殼，是因為我們得出結(jié)論，該公司涉嫌系統(tǒng)性欺詐。簡而言之，我們發(fā)現(xiàn)了大規(guī)模欺詐行為，和瑞幸咖啡一樣，這是一家存在大量欺詐行為的真實企業(yè)?！睖喫趫蟾嬷蟹Q。

渾水發(fā)布報告后，美東時間12月16日，貝殼美股股價巨震，股價盤前跌幅一度擴(kuò)大至10%。當(dāng)日收盤報價18.31美元，跌幅為1.98%。

貝殼回應(yīng)渾水指控

渾水在報告中稱，估計貝殼第二季度和第三季度的收入數(shù)據(jù)被夸大了77%-96%，新房總交易額被夸大126%，存量房交易額被夸大33%。

關(guān)于新房交易GTV和收入，貝殼方面表示，“渾水抓取交易量數(shù)據(jù)的方法是錯誤的，其對于貝殼的新房交易GTV和收入的計算存在嚴(yán)重遺漏。

“我們提供新房交易的通路有四條：一、鏈家門店；二、平臺連接門店；三、新房銷售團(tuán)隊；四、其他銷售渠道。而在其報告中只計算了第一、二種方式，卻遺漏了第三、四種方式。不僅如此，在估算第一、二種通路的GTV和收入上也有明顯的問題?！必悮ぴ诨貞?yīng)中表示。

全球大數(shù)據(jù)分析服務(wù)商Sandalwood的評論也表示，很有可能渾水在收集信息時沒有用正確的API，導(dǎo)致新房GTV嚴(yán)重偏離。

“新房渠道業(yè)務(wù)本身向中小中介開放，故而不能以數(shù)店面的方式來推算新房交易量?！敝行抛C券分析師指出。

財報顯示，2021年第二季度和第三季度，貝殼的新房交易GTV分別為4983億元和4101億元。第二季度和第三季度新房費(fèi)率分別為2.79% 和2.77%。第二季度和第三季度的新房交易服務(wù)收入分別為139億元和113億元。同時，第二季度和第三季度向開發(fā)商收取的現(xiàn)金分別為138億元和148億元。

關(guān)于渾水報告里對貝殼存量房交易GTV和收入的質(zhì)疑，貝殼方面稱，“渾水抓取的交易量數(shù)據(jù)嚴(yán)重失實且存在遺漏。它的數(shù)據(jù)并非來自于公司的真正數(shù)據(jù)，所以其計算的存量房交易GTV和收入都是錯誤的。”

“渾水并未使用貝殼真正的存量房套均價，而是選取了來自CRE的外部套均價格進(jìn)行模糊替代。同時，它利用5月25日到8月8日這76天收集的數(shù)據(jù)來模擬公司整個2021年第二季度的GTV的做法，存在很強(qiáng)的主觀臆斷性及誤導(dǎo)性。比如，為反映市場的波動情況，渾水在模擬二季度二手房交易GTV時將數(shù)值上調(diào)了9.66%。實際上，由于市場下行影響，公司存量房交易GTV在第三季度較第二季度下降42.0%。”

根據(jù)貝殼此前披露，2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分別為6520億元和3782億元。第二季度和第三季度存量房交易服務(wù)收入分別為96億元和61億元。

對于渾水指控第二和第三季度貝殼的存量房交易額被夸大33%，Sandalwood方面也認(rèn)為，渾水只在有公開交易記錄的城市收集數(shù)據(jù)，并以此估算其他城市交易量，可能導(dǎo)致錯誤的結(jié)論。

“在中國二手房和新房市場，自下而上匯總交易數(shù)據(jù)不能得到交易總量的可靠結(jié)果，倘若有研究者基于C端展示，以數(shù)據(jù)匯總的方式試圖自下而上歸納成交量，則容易差之千里?！敝行抛C券分析師表示。

此外，渾水在報告中還指出，貝殼向投資者報告的交易量、商店數(shù)量和代理商數(shù)量與渾水從貝殼平臺多月數(shù)據(jù)收集程序中獲得的交易數(shù)據(jù)之間存在巨大差異。

對此，貝殼方面回應(yīng)稱，貝殼App首頁“找經(jīng)紀(jì)人”功能無法找到新房專崗經(jīng)紀(jì)人，這一類經(jīng)紀(jì)人可以在 “新房”頻道的子頁面里找到，顯然渾水并未意識到這一點(diǎn)。同時，在此頻道中的新房經(jīng)紀(jì)人有權(quán)利選擇不對外展示自己。因而，在計算門店總數(shù)時，渾水通過“找經(jīng)紀(jì)人”功能里抓取門店數(shù)據(jù)的方法存在明顯缺陷。

專為機(jī)構(gòu)投資者提供實用的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)情報的Yipit Data指出，在檢查渾水的信息收集方式后，認(rèn)為其利用門店層級的銷量作為底層數(shù)據(jù)的分析方式有很大風(fēng)險。Yipit Data認(rèn)為，渾水統(tǒng)計經(jīng)紀(jì)人數(shù)的方式可能只能代表部分城市50%的經(jīng)紀(jì)人總數(shù)，由此基礎(chǔ)上得出的門店數(shù)也有可能是不完整的。因此，渾水基于這些門店數(shù)計算出的相關(guān)數(shù)值也有低估真實數(shù)據(jù)的風(fēng)險。

“報告關(guān)于公司的其他指控，包括收購、研發(fā)費(fèi)用，也是沒有根據(jù)的，因為它們基于不完整的數(shù)據(jù)、錯誤的估算方法、沒有依據(jù)的推測以及對行業(yè)實踐的錯誤理解。”貝殼方面指出。

據(jù)悉，貝殼董事會已授權(quán)獨(dú)立審計委員會對渾水報告中的主要指控進(jìn)行內(nèi)部審查，并由審計委員會聘請的獨(dú)立第三方顧問提供協(xié)助和建議。貝殼也將在適當(dāng)時候提供內(nèi)部審查的最新信息。

或?qū)⒓铀儇悮せ貧w港股

對于渾水做空貝殼的原因，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期國內(nèi)房地產(chǎn)政策影響下，市場情緒偏向悲觀，做空機(jī)構(gòu)或乘虛而入，通過故意打壓獲取更大籌碼。

“對于做空機(jī)構(gòu)而言，只要抓住上市公司造假的把柄，或者列舉造假的說法，就必然會造成這些上市公司股價的起伏”，一位資深律師表示，這類公司通常的做法是尋找“問題公司”，賣出該公司股票，建立倉位，然后發(fā)布做空報告，在公司的股價下跌中獲得盈利。

“貝殼在創(chuàng)始人去世以及近來疫情的影響下面臨巨大的業(yè)績壓力，加上上市過程中有較大的騰挪，可能應(yīng)該存在不少容易被人質(zhì)疑的空間和機(jī)會。而且貝殼的估值相對也比較高，有被做空的價值?！盜PG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者。

據(jù)悉，在美股市場，渾水調(diào)研素來有“中概股殺手”之稱，此前曾參與做空了新東方、好未來、安踏、瑞幸咖啡與愛奇藝等中概股。

公開資料顯示，2012年，渾水發(fā)布報告質(zhì)疑新東方，新東方股價一度大跌。但其后新東方股價大幅反彈。隨后在2019年7月，渾水連續(xù)五次做空安踏，安踏也五次回應(yīng)。經(jīng)過質(zhì)疑過后，安踏每股股價屢屢創(chuàng)出歷史新高，最高至每股80港元。

此外，渾水公司還曾發(fā)布針對中概股圣盈信(CIFS)的做空報告，該股在渾水公布做空后大幅反彈，截至當(dāng)日美股收盤，大漲9.25%，并于次日再次上漲1.5%，成交量創(chuàng)上市以來新高。

對于渾水此次做空貝殼，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，渾水以所謂騙局等言論，來吸引投資者關(guān)注，其本身存在炒作的嫌疑。對于中國房地產(chǎn)市場來說，大環(huán)境總體健康，惡意做空，多半都是為了套取股票的收益，是資本市場一種非常不當(dāng)?shù)牟僮鳌?/p>

“此次渾水做空貝殼，和做空瑞幸手法是不同的?！卑匚南哺嬖V記者，上次做空瑞幸是從財務(wù)造假著手，并且得到了印證，導(dǎo)致了瑞星咖啡的股價大跌和管理層更迭。此次做空貝殼，是從基礎(chǔ)的交易數(shù)據(jù)和對于實體店、代理商的盡調(diào)數(shù)據(jù)方面著手的，以此來證明貝殼發(fā)布的財報不夠可靠。

柏文喜認(rèn)為，“中概股震蕩、渾水做空等一系列問題，會加速貝殼回歸港股或者A股。如果此次遭受作空導(dǎo)致貝殼股價下跌過多且長期低迷，難以恢復(fù)和失去融資能力，那么貝殼退市也不是沒有可能。”

在渾水發(fā)布做空報告后，中信證券依舊維持貝殼“買入”評級。中信證券稱，“當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場的確面臨金融風(fēng)險外溢等潛在壓力，而化解這一壓力的主要通路就是促進(jìn)房屋銷售，其中包括二手房銷售。在按揭貸款投放等政策帶動下，2022年3月房屋交易量有望開始回暖，貝殼在房屋交易賽道具備無人匹敵的競爭實力。

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